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取消公摊 住宅按套内面积算!宁波市民最担心的是…


2019年02月26日 15:02 来源:宁波沃克办公

近年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结,以后买房或将按照“套内使用面积”交易。这对房价有何影响,会降购房成本吗? 买房将告别公摊“魔鬼”? 日前,住建部公布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见

近年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结,以后买房或将按照“套内使用面积”交易。这对房价有何影响,会降购房成本吗?

买房将告别公摊“魔鬼”?

日前,住建部公布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿,其中《住宅项目规范(征求意见稿)》提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

据了解,这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

取消公摊 住宅按套内面积算!宁波市民最担心的是…

截图自《住宅项目规范(征求意见稿)》。

其实早在2002年,重庆就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出规定:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

近几年,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。未来,我国的房地产交易或将告别“公摊面积”。

宁波市民担心“羊毛出在羊身上”

宁波一位从事房地产工作的业内人士坦言,“公摊面积存在是合理的,一个小区肯定是需要有一些公共空间和配套实施空间面积的,但是过大的公摊面积就不合理了。我是卖房的,我也买过房,有些楼盘的公摊面积的确有点多,购房者不应当承担所有费用。”

”公摊面积是买房中最不透明的一项指标,对我们普通购房者来说,光是弄明白这些概念已经够头大的,更别提自己动手测量了。我们怎么知道真正用作公共用途的面积有多大,完全是开发商说了算啊。”市民陈大姐告诉记者,自己在去年购房时,考虑到年纪大电梯使用方便,原本相中了某小区的一套高层房,但是因为得房率低,最后作罢。

不过,记者在采访中了解到,有不少市民担忧废除“公摊面积”后,房地产开发商会不会变相提高房价。“羊毛出在羊身上,开发商要是把单价从两万变成两万五,跟原来的总价没什么区别,那这新规不是没什么用吗?”

一位房地产业内人士表示,房屋需要电梯间等公共设施是个事实,即使计算销售面积时不计入,开发商在建造房屋时客观上也要付出这部分成本,不排除会用提高总价的方法加以弥补。“不过这个政策还没落地,现在还在征求各地意见,宁波的政策具体会怎样,谁都不知道。”

宁波某律师事务所的律师表示,废除“公摊面积”当然有利于终结开发商“既当球员又当裁判”的局面,但还应当配套其他措施,如果只是改变了房屋的计价方法,有可能造成新的纠纷。

什么是公摊面积?

买100平米的房子,结果实际住进去只有70平,这凭空少了的面积就是公摊面积。

根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

取消公摊 住宅按套内面积算!宁波市民最担心的是…

房本上写着房屋建筑面积、专有建筑面积和分摊建筑面积。

以一线城市某楼盘举例:共有4148套房,以均价4万元/平米计算,假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。

公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊系数牟利,部分住宅超过了30%。

现实的问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

公摊面积有哪些猫腻?

为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。

据一位不愿具名的业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。

也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

这也导致公摊面积存在很多猫腻,比如重复公摊、重复收钱。

“有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。

再比如,业主的公摊面积被拿去牟利。王清华说,还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。

记者2018年曾调查发现,北京某小区共有20个电梯、60个电梯广告位。假如不考虑平台抽成,那么一个广告位一年7200元,小区物业出租60个广告位,每年能收益43万元。如果把电梯广告的收入返还给业主,就可以少交近一半的物业费。

“小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,也是业主所有,前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利,难道不应该向业主交钱吗?”他说。

房价和物业费等真会涨吗?

住宅建筑以套内使用面积进行交易对房价的影响,不只是消费者热议,也是地产圈研究人员讨论的议题。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波说,一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么每平米的单价必然会有所提高。

易居房地产研究院副院长杨红旭则认为,这只是一个计量标准的变化,不会改变房地产市场的整体走势,对房价没有明显影响。

“除了买卖的价格,物业费、房产税等相关税费也是按照面积来收取的,标准改变之后,这些税费的单价也会相应提高,但总价不会有太大变化。”杨红旭说,对普通住宅(140平方米及以下)和非普通住宅(140平方米以上)面积的划定标准也可能会有调整,但近年房价大涨,很多城市都没做调整,未来划分普通住宅和非普通住宅的概念将会淡化。

“整体来看,改成按套内面积计价之后,对人们的实际购房成本基本没有影响。” 中原地产首席分析师张大伟说,与现房和二手房相比,套内面积计价影响最大的是期房销售。

“现房和二手房的房本上会明确标出套内面积和建筑面积,公摊系数是固定的。但购买期房时,考虑到实际建造过程中的各种因素,公摊系数是会变化的。”张大伟表示,用套内面积计价,开发商就没办法在这上面做文章了。

与杨红旭观点不同的地方,张大伟认为,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费有可能会降低。

需要注意的是,公摊面积并不是越小越好。 “如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。”张大伟说。

按套内面积交易有什么好处?

“即便是同一个小区,不同楼层、不同位置的房子公摊系数都有可能是不一样的,人们如果不了解这些细节,在买房时就很可能吃亏。”杨红旭说,“住宅建筑以套内使用面积进行交易,信息更为透明,也能更好地维护消费者的权益。”

楼建波也认为,“其实无论按哪种方式,最关键的是把标准制定清楚,能让人看得明白。”

“我们在比对国内外住宅相关数据的时候会遇到一些问题,比如,中国的人均住房面积超过了日本和欧洲等很多国家的水平,但其实,这些国家是用套内面积积算的,而我们用建筑面积。”杨红旭说。

他还表示,中国的房地产管理行业标准在不断优化,按套内面积计算是住房产业发展到成熟阶段的必然结果,也是与国际接轨的表现。

(稿源: 现代金报)


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