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宁波房租价格是真涨还是被涨?数据打架咋回事?


2018年08月26日 21:43 来源:宁波沃克办公

宁波又上榜了,这次是租房市

宁波又上榜了,这次是租房市场。


  据中房协旗下的中国房价行情网数据显示,在长三角城市群中,过去一年来,宁波房租涨幅仅次于合肥,已经超过了上海、杭州、南京等一线和强二线城市……


  7月份宁波住宅租金同比上涨19.92%,涨幅位居新一线城市前列,超过了上海的16.46%!


  然而来自中国房地产测评中心的数据显示,7月宁波住房租赁价格同比却下跌了0.8%。


  宁波房租究竟是涨是跌?


  涨得连房东也费解


  小谢的单位从海曙区搬到东部新城正好一年,怎奈房子续租正好赶上租金上涨。


  这一涨,竟从原来的2600元/月,一口气涨到了3200元/月。


  “说实在的,这套公寓就在文化广场边,离我的工作地点步行还不到10分钟,平时在附近和同事、朋友聚聚、逛逛也挺方便,原本我是挺满意的,但这一次性也涨太多了,一个月涨600元,一年就是7200元呢。”小谢纠结万分,但一圈问下来,周边相同房龄的公寓价格也都不便宜。


  如今,作为一名资深白领的她只能面临两个抉择:要么,咬咬牙续租;要么,只能适当降低一下生活品质了。


  这突如其来的上涨行情,让一些房东也莫名其妙。


  市民周周名下有一套中海国际社区135平方米三室两厅两卫的房子,在小区中介租房名单中已挂了整整3个月,4500元/月的单价莫不是挂高了,迟迟无人问津?而从上周起,看房电话接踵而来让她既高兴,又费解。


  “莫非先前登记的没人看见,怎么来了都一块儿来?”周周心里犯起嘀咕,无意间和同事提起,方知租房市场已然“风云变幻”:租金涨了!


  第一时间,她拨通中介电话,要求将月租价改成4800元,还不到半日,又提高到5300元。


  “自己都觉得有些过分。”周周说。


  但即便如此,两天前,这套不大不小的精装修房依然顺利地租了出去,不二价,5300元/月,连中介都说不可思议!


  但行情就是如此。今年上半年房价的带动,加上暑期租房需求的集中释放,让我市租房价格已然水涨船高,而“血拼北京楼市”事件的爆出,又让宁波的租房价格跃进了不少,周周所在的鄞州区正是价格上涨最为明显的片区之一。


  “就在本周,我们刚刚收到一套‘高价’房,芝兰新城白坯住房,面积为120平方米,房东报出3200元/月,着实令我们有些惊讶,要知道,就在一个月前,同等面积白坯房的租金只要2500元左右/月,即使同一小区、同一楼层,相同面积,全新装修好,样样都有的房源,一般租金也就在4000元左右/月……”市区一家大型房产经纪公司负责人向记者坦言,“北京租房市场‘抬价血拼’事件一出,已经有好几个房东来问,租金价格是不是要往上涨了。”


  事实上,在镇海、北仑的房产中介门店内,记者嗅到的“涨价”味道更加直接和浓厚。去年暑期只要花上不到2000元/月的价格便能在镇海骆驼租到的三室一厅豪装住房,如今整租价格几乎翻番;而北仑核心区90平方米左右,房龄在10年以内的房源,租金已经涨到了4000元至5000元/月,与市中心核心地段价格已然无异。


  另一方面,最近几日,各大平台、机构的租房市场行情数据纷纷出炉,似乎也在争相揭晓答案。


  记者根据中国房地产协会的数据,整理出今年以来,宁波各区县(市)每月出租的存量住宅租赁均价及同比、环比涨幅,发现,今年上半年,租房价格均呈现加速上升态势,6月到达巅峰,7月起略有回落。其中,7月出租的江东(今属鄞州区)存量住宅平均单价达到最高,为39.15元/月·㎡,最低的象山县平均单价也有25.14元/月·㎡;6月出租的象山县存量住宅单价的同比增幅最高,为41.44%;继3月、4月,北仑区存量住宅单价的同比增幅逾20%以后,5月起,镇海、江北、北仑、象山等更多区县(市)存量住宅单价的同比增幅超过了25%。


  诸葛找房大数据统计,1~7月,宁波市租金累计上涨了15.9%,7月,宁波平均租金达到33.9元/月·㎡,环比上涨了1.2%。而从中国房价行情网披露的数据来看,在长三角城市群中,过去一年来,宁波房租涨幅仅次于合肥,已经超过了上海、杭州、南京等一线和强二线城市……


  向来低调、沉稳的宁波租房市场,不知不觉竟已涨成了“先锋”?

宁波房租价格是真涨还是被涨?数据打架咋回事?

  究竟是真涨,还是假涨?


  与涨价现象并存的,记者同时了解到,宁波租房市场同样还有淡定的一面。


  就在一个多月前,市民王先生终于租掉了柳汀新村一套实用面积为47平方米的住房,全屋全新装修,家具家电也是新配的,租金不过1600元/月。他告诉记者,同样是这套房,前两年,他用老装修、老家具家电配套,也能租到1500元/月。这么一比较,所谓的涨价,其实不涨反跌了。


  无独有偶,海曙区陈先生昨日以1800元/月的价格租掉了启文花园一套两室一厅的住房,而过去一年,这套房的实际租价是2000元/月。就在几个月前,还不断有房东吐槽,今年房子有点难租出,价格也租不上了。


  事实上,据中房网统计显示,尽管今年1至7月,全市各县市区当月出租的存量住宅均价同比增幅不小,但环比涨幅并没有那么高。


  那么,宁波的租房价格到底是真涨?还是“被”涨了?这场涨租潮背后究竟有哪些玄机……


  21世纪OPEN家副总经理汪海波在接受记者的采访时表示,“影响租房价格的因素有许多,诸如地理位置、家装环境、季节因素,甚至是不同的租赁方式,都会造成价格的起伏,不过就目前看,租金到底涨了多少并没有全面、准确的官方数据。”


  此外,据记者了解,由于相较于房屋卖卖来说,房屋租赁市场交易额太少了,目前市场上尚无专业的机构对此数据进行全面的统计分析,眼下各种平台统计数据多半来源于网络,部分房源难免存在有价无市的嫌疑,租赁月报中部分区县(市)涨幅奇高亦不排除是成交量基数小而造成的统计现象。


  而对于相当一部分非投资型房东而言,宁愿以低于市面租金10%左右的价格,换得稳定、成熟租客的大有人在,故而在租金涨幅的体现上亦便不甚明显,但今年一季度,受房价上涨的带动,宁波住房租金价格的上涨确已是不争的事实。


  撇开数据,从实际的成交情况看,记者从21世纪立得、甬旺等本土的几家资深中介机构了解到,今年以来,刚刚交付的小区以及安置房小区的白坯房、毛坯房出租价格较去年同比普遍有20%以上的涨幅,比如,市区不少安置小区的毛坯房租价都能租到25元/月·㎡,热衷于投资的二房东收房成本首当其冲面临上涨。5月,在政府限价的背景下,房价得到有效抑制,租房市场原本应趋于稳定,而随之而来的租房旺季,释放了相当一部分的市场需求,得以让租房价格继续保持高昂的势头。


  业内人士认为,随着过去两年一、二线城市房价的暴涨,而相对应租金价格变动则相对较小,目前租金上涨也是追求合理的租售比,所以就当前看,租金出现10%以内的上涨实属市场的正常表现。


  但记者在中房网的数据中发现,从5月起,包括奉化、余姚、江东、慈溪等在内的宁波各区县(市)的当月存量住宅出租均价同比涨幅均已超过10%,且有半数均超过了20%。

宁波房租价格是真涨还是被涨?数据打架咋回事?

  那么,究竟是什么打破了这一价格平衡?


  资本为何趋之若鹜?


  8月伊始,“血拼北京楼市”事件、我爱我家副总裁胡景晖“炮轰”自如、蛋壳等长租公寓运营商后“被迫”离职,继而监管部门火速出手等一系列事件,将另一只租金暴涨背后的推手拎到了最起眼的位置——资本。在国家严控楼市的情况下,大量资本涌入了租房市场,过半房源被租赁代理机构垄断,便顺理成章地拉高了租金水平。


  很多人恐怕纳闷,在中介市场,租房与售房的营业水平大相径庭。据Wind云房数据库统计显示,目前,深圳的租金回报率仅1.51%,像宁波这样的二线城市,尽管能够达3%至5%的水平,对于中介机构而言依旧是缺乏吸引的。而就在上周末,SOHO中国董事长潘石屹在公开演讲是还称长租公寓是亏本生意。既然是亏本生意,缘何让各路资本又趋之若鹜呢?


  最早在宁波布局长租公寓的万科旗下长租品牌泊寓相关负责人表示,政策红利、中长期收益预期、市场需求想必都是当下资本角逐租房市场的原因。


  据悉,早在去年10月,党的十九大报告定位“租购并举”,住宅租赁业成为房地产市场发展新引擎。紧接着,住建部首推试点租赁城市,各地政府密集出台配套政策。去年11月,随着建行与万科、恒大、碧桂园等11家房企,比亚迪、方大等11家承租企业合作的建立,国有银行正式进军长租市场,更为租房市场带来了更多可能。


  就在8月20日,房企龙头万科已明确表示,2018年,要将租赁住宅业务确定为核心。据悉,2004年至今,万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。


  而在宁波,就目前已经开业的芝士公园、港隆广场和南部商务区三家泊寓长租公寓门店共计700余间房源看,迄今为止的平均出租率在92%以上,其中,有两家门店均在开业3个月内就已满租。


  今年6月25日,宁波成为万科在全国范围内第一个成立独立的租赁住房公司的城市。宁波万科租赁租房公司相关负责人戎珂琼在接受记者的采访时表示,通过对比国内外的大数据,我们看好未来宁波的租赁市场,除了长租,若运营能力许可,短租、日租都不无可能。她说,“租赁在发达国家的居住结构中占重要地位,美、英、日三国的租赁家庭占比普遍在35%左右,而我国租赁家庭占比仅21%,随着租购并举的住房制度的构建,将会有越来越多的人群,通过租赁解决居住问题。”对将于9月1日开业的泊寓北仑店,尽管此次推出的房源多达1120余间,但戎珂琼颇为淡定,“当地企业众多,需求当无碍,甚至会有很多企业,为留住人才批量租用,将长租公寓作为福利奉予员工,而除了首批推出的15平方米主力面积外,针对当地为数不少的高端人才的配套住所需求,我们也已开始着手研发。”


  据贝壳研究院汇总数据显示,目前,我国流动人口规模大、跨省跨市比例高,且呈现家庭化、稳定化态势,再加上大量应届毕业生的进入,目前,除了上海外,其他城市的租赁住房供应普遍跟不上需求,二线城市尤为严重。


  这一点,汇聚了全市各类优质个人房源的宁波本土爱租网所表现出的出租率更让人惊讶。据了解,目前,在该平台登记的出租房源信息约有17000余条,其中包括学府1号、48克拉、亚洲之窗和美城、翡翠湾等各大公寓楼,而其平均出租率高达96%以上。


  除了于今年刚刚开始涉足长租市场,致力于打造“有烟火味道的城市住宅”的21世纪OPEN家之外,本月底,专注于二手房买卖、租赁的链家德佑也将正式进入宁波,宁波租房市场的中介阵营又添“生力军”。


  莫说宁波租房市场向来平稳,一个集合了房地产开发商、房产中介、第三方公寓运营商为主体的租房市场资本方阵正在形成。而方阵之外,亦不乏精明的企业和商人。诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷分析认为,看好规模化后的未来发展前景,有运营收益,也有资产升值收益,而金融工具加持将减轻运营压力。


  资本将对租房市场带来哪些变化?


  那么,资本来了,房租价格还能“坚挺”吗?对于普通的工薪阶层来说,最关心的莫过于此。在买房门槛越来越高的当下,“租得起”已成为人口城市化的重要支撑。


  然而,答案或许要令人失望。


  正如我爱我家研究院院长胡景晖表示,资本大幅度进入长租公寓,正是推高当前租房价格的主要原因之一,像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%~40%的价格争抢房源,人为抬高收房价格,重装修,继续违规N+1出租,极大地扰乱了房东的心态,也吊高了房东的胃口。这一点,从本周起,在不少个人或中介的收房端就已显现,消息一爆出,甬城房东们的心理预期普遍提高,不少房东已第一时间刷高了租价。


  尽管目前,诸如21世纪OPEN家这样的涉足长租业务的中介机构依然表态,“房租价格的涨跌主要还是由供需关系来决定,收房环节如果价格过高,我们可以不收”;万科现有的租房价格,依然是建立在市场接受价格基础之上的,根据需求的情况倒推而来的,比如说,假设租客一个月的收入是8000元,房租的占比最多25%,那么,这一人群的租金价格定位便是2000元左右。但业内人士直言,“资本进入租房市场后,其资金成本势必附加在房租之上,也不排除一些企业或者机构为了快速扩大规模,高价收房,可见房租价格的上涨只是时间问题,甚至当资本对于市场的占有量达到一定程度,便有可能在小片区内对租金价格加以操控。”


  当然,在推高租金的同时,各路机构的竞相角逐也会给租房市场带来许多新的展望,例如,目前开启的长租公寓里已然形成的社交群、共享空间,租客们可以在那里收获另一种生活;中介推出的房屋定期维修,转租、转让,甚至在未来可能发生的买房、落户等服务,再也无需让你在续约时为各种琐碎的事宜所烦扰。


  事实上,来自各大房产中介的反馈信息显示,近五年来,宁波租客对房屋的配置已然发生了极大的变化。“以往的旧家具、旧装修正在慢慢淡出主流租客的视线,90后对于10年以上房龄,原木色装修,还带护墙板的老房子多半不甚感冒,他们选择租住空间的标准,绝非单一的价格。”汪海波笑言。


  新闻背景


  百亿融资或只是冰山一角


  在各路资本悄然运作下,租房市场发生了巨大变化。


  以万科为代表的房企进场,其资本雄厚。Wind数据显示,A股上市公司中有14家企业经营住宅租赁相关业务。如世联行也表示,公寓业务已布局30个城市,运营项目177个,运营间数近3万间。


  此外港股碧桂园在北京、上海、广州、深圳、武汉及厦门等一、二线城市筹备项目。截至今年6月底,在建房间数已超过2.1万间,已获取项目的总房间数已超过2.4万间。年内预计能实现12个城市、46个项目同时开业,保障供应。


  房企融资中,整体为租赁业务发展进行的融资规模并不大。如:万科在8月10日公告称完成15亿住房租赁专项公司债券,票面利率4.05%,是今年6月份获批总额不超过80亿元的住房租赁专项公司债券的第一期。


  此外还有保利置业、龙湖集团、世茂集团、葛洲坝、泰禾集团等近年来也都纷纷公告发行住房租赁专项公司债券。


  除此之外,在政策市红利加持下,业内标杆房企与大型商业银行直接开战了专项合作。如:


  中信银行与碧桂园集团签约长租住宅保障性基金战略合作,中信银行将在未来三年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金以及综合金融服务。


  建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议,宣布正式开发深圳市长租房市场。


  除了房地产企业为了盘活尾盘和进行转型外,以自如等为代表的房产中介也加入房源的争夺,取得房屋后装修升级运营再转租出去。Wind数据显示,近年来,这些企业也进行了不少融资。如自如通过交易所发行了4只ABS,合计融资13.6亿元。此外京东租房白条1号也发行了9.57亿元的资产支持专项计划。


  在房租快速上涨下,8月20日上午,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,共同承诺落实“三不得”要求,并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。


  业内人士认为北京住建委约谈长租公寓企业,是一个信号,接下来政府部门会出台更多相关政策,加强对租赁领域的监管。当监管来临,资本也会回归理性。


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标签: 宁波房租

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