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共享办公挽救了这些城市的租金水平 宁波再次垫底最不适宜投资


2018年01月06日 15:09 来源:宁波沃克办公

万众创新的热潮和共享经济的余温,一方面催生了联合办公等新兴市场的兴起,另一方面对写字楼的空置去化起到了积极作用。在此背景下,写字楼增长空间迎来利好,尤其是一些高品质、交通可及性优良的物业将成为投资者重点关注的对象。 写字楼投资回报率水平也在

万众创新的热潮和共享经济的余温,一方面催生了联合办公等新兴市场的兴起,另一方面对写字楼的空置去化起到了积极作用。在此背景下,写字楼增长空间迎来利好,尤其是一些高品质、交通可及性优良的物业将成为投资者重点关注的对象。

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  写字楼投资回报率水平也在数据中有所体现。根据云房数据研究中心发布的《2017下半年中国房地产投资回报率调查报告》(以下简称《报告》)显示,按照19个典型城市写字楼的静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售三类投资指标进行综合分析:西安(楼盘)成为十分适宜投资的城市;长沙(楼盘)、武汉(楼盘)是适宜长租的城市;适宜转售的城市为深圳(楼盘)、上海(楼盘);和普通住宅和高端住宅的市场表现一样,宁波(楼盘)再次垫底,被认为是最不适宜投资的城市。


  共享办公挽救租金水平

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  经过近两年市场的涤荡,共享办公发展进入市场培育期,一大批共享办公品牌迅速涌入该市场,WeWork、优客工场、SOHO3Q、WE+酷窝、氪空间、P2、世联空间、纳什空间、尚科等大小品牌都在抢食共享办公市场的份额。


  共享办公的发展潜力也吸引了众多资本的青睐。比如,最近,被称为独角兽的优客工场最近在圈内的声音就很强势,不仅获得了3亿元C轮融资,还专门召开了产品线升级战略的新闻发布会对共享办公进行了发声。据了解,就城市布局而言,2018年,优客工场还将进一步深入二线城市。


  其实,共享办公如今的火热程度离不开创业浪潮的迭起。今年7月份,在《国务院关于强化实施创新驱动发展战略进一步推进大众创业万众创新深入发展的意见》中,明确提出,要充分释放全社会创新创业潜能,在更大范围、更高层次、更深程度上推进大众创业、万众创新,并且强调要拓展企业的融资渠道。


  而创业浪潮直接带动的是当地写字楼市场的活跃以及写字楼价格的上浮、租金的上涨。这一点在《报告》中也有体现。比如,《报告》显示,写字楼价格方面,同比涨幅排名前十位的是,武汉、郑州(楼盘)、重庆(楼盘)、石家庄(楼盘)、广州(楼盘)、上海、无锡(楼盘)、南京(楼盘)、北京(楼盘)、杭州(楼盘)。其中,郑州在国家中心城市、中原城市群定位确立,以及自贸区和郑洛新国家自主创新示范区建设的背景下,迎来了创业公司带来创业高潮,写字楼价格涨幅排名第二位,名次紧随武汉。

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再比如,从转售回报率上看,虽然,随着房地产市场“黄金十年”的结束,转售回报率大幅下滑,写字楼也不例外,但是在“一带一路”以及联合办公大力发展带动下,2017下半年写字楼转售回报还是环比小幅回升0.2个百分点。《报告》预计,未来写字楼市场价格上涨动力十足,转售回报率将会上行。

  再比如,从转售回报率上看,虽然,随着房地产市场“黄金十年”的结束,转售回报率大幅下滑,写字楼也不例外,但是在“一带一路”以及联合办公大力发展带动下,2017下半年写字楼转售回报还是环比小幅回升0.2个百分点。《报告》预计,未来写字楼市场价格上涨动力十足,转售回报率将会上行。

  此外,《报告》中还透露,一二线城市共享办公加速跑马圈地,写字楼投资市场表现较为活跃,对于城市的发展来说,不但写字楼空置率整体下降,而且也正逐步挽救租金水平。


  不过,在业内看来,虽然共享办公这个词很火,但更多的还停留在概念期,实操阶段还有很多未解决的问题,比如,行业标准缺失等。潘石屹就曾表示,现在共享办公规模都很小,尚处于婴儿期,下一步这些企业谁能发展起来,还要看管理基因。


  好租房源业务副总裁匡健锋也认为,如今的联合办公已经将未来的发展重点转移到以用户体验取胜,如何更好地满足客户需求,提高企业和社群服务,成为竞争中的制胜关键。

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  重点城市回报率的走势


  根据《报告》走势图显示,在静态租赁回报率上,一线城市中,北京的写字楼静态回报率相对高于其他三个城市,基本落在5%这个水平上。上海、广州、深圳静态回报相对较为接近,在5%以下的水平徘徊。值得关注的是,中西部城市静态租赁水平较高。由于中西部城市进入产业快速发展阶段,写字楼租赁需求旺盛,静态租赁回报率水平较高,如长沙、西安;天津(楼盘)、深圳等城市由于周边城市群的快速发展,吸纳了部分新增写字楼需求,致使写字楼租金增长乏力,静态回报率较低。

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长期租赁回报率方面,北京写字楼市场在高需求下,保持着租赁市场的旺盛,长期租赁回报率普遍高于上海、广州、深圳。然而,2017下半年,一线城市的长期租赁回报率逐渐靠近。此外,长沙、西安、武汉租赁回报收益可观。长沙、西安、武汉作为二线城市中的后起之秀,近几年产业发展逐渐加速,租赁市场需求较为旺盛,未来市场仍有较大发展空间,长期租赁回报率较高。而华东城市由于近年来价格持续上涨,投入成本上升,导致租赁回报率逐渐走低,如无锡、杭州、宁波。

  长期租赁回报率方面,北京写字楼市场在高需求下,保持着租赁市场的旺盛,长期租赁回报率普遍高于上海、广州、深圳。然而,2017下半年,一线城市的长期租赁回报率逐渐靠近。此外,长沙、西安、武汉租赁回报收益可观。长沙、西安、武汉作为二线城市中的后起之秀,近几年产业发展逐渐加速,租赁市场需求较为旺盛,未来市场仍有较大发展空间,长期租赁回报率较高。而华东城市由于近年来价格持续上涨,投入成本上升,导致租赁回报率逐渐走低,如无锡、杭州、宁波。

5年租赁后转售方面,在转售回报整体下滑背景下,一线城市写字楼转售回报逐渐下滑。预期写字楼未来展前景看好,转售回报上行。其中,北京转售回报上行明显,上海预期收益最低。武汉、石家庄历史租赁转售收益较高。2017下半年,受价格上升明显影响,武汉、石家庄转售回报率处于较高水平。从预测回报率上看,多数城市转售回报率上涨,一方面,写字楼市场具备良好的发展空间,另一方面,住宅市场政策不断收紧,势必会有大量资金流入写字楼市场,价格或将持续走高。《报告》预测2017—2022年5年租赁转售回报率排名前十位的是,北京、长沙、石家庄、武汉、天津、郑州、南京、广州、深圳、重庆。

  5年租赁后转售方面,在转售回报整体下滑背景下,一线城市写字楼转售回报逐渐下滑。预期写字楼未来展前景看好,转售回报上行。其中,北京转售回报上行明显,上海预期收益最低。武汉、石家庄历史租赁转售收益较高。2017下半年,受价格上升明显影响,武汉、石家庄转售回报率处于较高水平。从预测回报率上看,多数城市转售回报率上涨,一方面,写字楼市场具备良好的发展空间,另一方面,住宅市场政策不断收紧,势必会有大量资金流入写字楼市场,价格或将持续走高。《报告》预测2017—2022年5年租赁转售回报率排名前十位的是,北京、长沙、石家庄、武汉、天津、郑州、南京、广州、深圳、重庆。

综上所述,不同物业类型租赁及销售各自主导型的城市价值导向图显示结果为:西安成为十分适宜投资的城市;长沙、武汉是适宜长租的城市;适宜转售的城市为深圳、上海;和住宅市场的表现一样,宁波被认为是最不适宜投资的城市。

  综上所述,不同物业类型租赁及销售各自主导型的城市价值导向图显示结果为:西安成为十分适宜投资的城市;长沙、武汉是适宜长租的城市;适宜转售的城市为深圳、上海;和住宅市场的表现一样,宁波被认为是最不适宜投资的城市。



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